부동산은 큰 흐름이 있다고 합니다. 부동산 투자로 돈을 벌기 위해서는 사야할 때와 팔아야 할 때 각 시기별로 전략을 수립해야 한다는 것입니다. 그 흐름은 벌집순환모형으로 소개됩니다. 벌집순환모형은 주택시장을 전망하는 도구 중 하나입니다. 아래와 같이 소개됩니다.
주택시장의 외부환경인 일반적인 경기사이클과 비탄력적인 주택공급의 영향을 받아 주택시장 내부의 거래량과 가격의 관계가 육각형의 패턴을 나타내면서 시계 역방향으로 변동·순환한다는 이론이다.18쪽
일반적인 주택시장의 순환주기는 7~12년, 평균 10년이라고 합니다. 이런 벌집순환모형이 갖는 가장 큰 의의는 전환점을 예측하는 데 있다고 합니다.
술술 읽기만 해도 부동산의 사계가 머릿속으로 쏙 들어오는, 대한민국 부동산 흐름 읽는 법
신진수 저 | 트러스트북스 | 2019년 10월 23일
책은 벌집순환모형에 따라 부동산이 오르고 내리는 봄, 여름, 가을, 겨울의 흐름을 알려주고 있습니다.
투자의 기본은 낮은 가격에 사서 비싼 가격에 파는 것이다. 일방적인 상승 혹은 하락의 주장을 접하지만, 부동산이건 다른 투자수단이건 부침 없이 상승 혹은 하락만 하는 경우는 없다.105쪽
책의 구성이 독특합니다. 보통 책의 가장 처음에 있는 머리말이 없습니다. 바로 저자와의 인터뷰가 담겨 있습니다. 또한 책은 제목답게 술술 읽을 수 있도록 구성되어 있습니다. 초보자도 부동산을 이해할 수 있도록 우리 주위 사람들의 모습을 이야기로 풀어내고 있습니다. 부동산 투자로 돈을 번 사람, 투자 시기를 잘못 읽어 생활이 어려워졌다는 사람, 그런 실패를 성공의 발판으로 재대로 부동산의 흐름을 읽을 줄 아는 사람이 되었다는 이야기입니다. 이런 이야기는 벌집순환모형의 6개 국면을 설명하기 위한 내용들입니다. 저자는 이 책을 쓰기 위해 지난 1년간 부동산 카페의 글들을 모조리 읽고, 유튜브에 소개된 부동산 관련 정보도 모두 시청하였다고 합니다. 이야기의 소재가 ‘부동산 카페에서도 찾을 수 있구나’라는 생각을 해봅니다.
책의 저자는 신진수 입니다. 현재 교직에 있다고 합니다. 사례와 스토리로 풀어쓰는 방식이 바로 이런 교단에서 하는 방식이라고 소개되어 있습니다. 부동산을 사고 팔때는 무엇보다 ‘때’와 ‘레버리지 비율’이 중요하다는 것을 깨달았다는 이야기를 합니다.
책은 총 4부로 구성되어 있습니다. 리밸런싱, 디레버리지, 레버리지와 같은 부동산 투자 전략으로 나눠 해당 전략을 소개하는 이야기들을 포함하고 있습니다. 그리고, 각각의 전략에 해당하는 동일한 인물의 이야기도 전개됩니다. 책의 처음 이야기와 마지막은 또 연결됩니다. 이런 오르고 내리는 부동산을 어떻게 읽느냐에 따라 사람들의 희노애락이 결정됩니다.
책이 부동산 투자 방식을 직접적으로 알려주진 않습니다. 하지만 읽다 보면 부동산 투자의 흐름이 저절로 들어옵니다. 리밸런싱 시기에는 여전히 가격이 오를 것이라는 기대감이 존재하지만, 시간이 지나고 보면 단기적인 꼭지임을 알 수 있다고 합니다. 디레버리지 시기는 진입전까지 가격이 반등하리라는 기대감이 존재하지만, 가격 하략의 초입이라는 것을 시간이 지나면 알게 됩니다.
레버리지 시기가 부동산으로 돈을 벌기 좋은 시점이라고 합니다. 다만, 동트기 직전이 가장 어둡듯이 투자의 시기를 종잡기가 어렵다는 것입니다. 미리 공부하고 준비하는 방법 뿐이라고 합니다. 그 외 부동산 투자를 위한 교훈도 곳곳에서 찾을 수 있습니다.
“전수야, 사람은 옥수수처럼 용한 재주는 없는 거 같아. 그저 세찬 태풍이 언제든지 올 수 있다고 생각하고 항상 대비하는 거지. 나만 특출한 재주 있는 것 처럼 믿고, 다가올 어려움에 대비하지 않는다면 한순간에 다 읽을 수 있단다.”278쪽
벌집순환모형이 현실을 정확히 반영하지는 않는다고 합니다. 지역별로 순환 주기가 다르게 나타나기도 합니다. 하지만, 이 모형은 전반적인 추세의 흐름을 판단하는 근거로 활용이 가능합니다. 이 흐름을 먼저 알아야 부동산 투자 타이밍을 예측하는데 도움이 된다는 것입니다.
술술 읽기만 해도 부동산의 사계가 머릿속으로 쏙 들어온다는 글이 다시 눈에 들어옵니다. 꼭 찝어 무언가를 알려주는 것 같지는 않지만, 읽고 나면 뭔가 남는 것이 있습니다. 책의 형식 때문에 그런 것 같습니다. 이런 형식이 책의 내용을 새롭게 보이도록 만드는 것 같습니다.